移动版

房地产行业:顶层设计出台,开启租赁新时代

发布时间:2016-06-05    研究机构:海通证券

投资要点:

事件:2016年6月4日,国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。

住房租赁顶层设计出台,促进租赁市场健康发展。《意见》,提出培育市场供应主体、鼓励住房租赁消费、完善公共租赁住房、支持租赁住房建设、加大政策支持力度、加强住房租赁监管六大方面的具体政策和措施,目标到2020年基本形成供应主体多元化、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。

构建“租售并举”多层次市场体系:完善地产供给侧改革,利好行业中长期发展。我们在2013年《行业深度报告:变革之年,未完待续》中首次提到,新一届政府在房地产发展顶层制度设计中最大改变是构建多层次住宅市场体系。当前房地产供给侧改革的核心工作,也在于加大多层次地产市场构建。目前,我国住宅供给中租赁产品占比仍很低,住宅供应结构也不合理,中低价位住宅产品和廉租房产品占比小。构建“租售并举”市场,将有利于打造多层级的住房供应体系,实现本届政府“高端有限制、中端有市场、低端有保障”的思路。

扩大租赁房源供应,间接加大商业去库存。《意见》指出允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地, 调整后用水、用电、用气价格按照当地居民标准执行。这一政策一方面有效扩大了租赁市场房源供应,另一方面有利于商业用房库存高的城市(如广州、天津、南京等)的去化,也有助于解决商业地产去化难的问题。

明确税收优惠,利好个人和住房租赁机构。《意见》提出对于个人出租住房的, 增值税税率由5%降为1.5%;且出租住房月收入不超过3万元的,2017年底之前享受免征增值税政策;减半征收个人所得税。对对于房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务,适用6%的增值税税率,而此前试点办法中是11%,税率的降低将有效降低其税负负担,提升盈利能力和空间。此外,本次意见明确提示承租人权益问题,即“承租人享受义务教育、医疗等基本公共服务”。后期租客是否和产权人同时享有学区房权利值得高度关注。

稳步推进REITs 试点,提供金融支持。《意见》提出要稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点,有望利用社会资金为租赁企业和房地产企业提供长期稳定的融资渠道,做到真正的轻资产化,有助于住房租赁市场的蓬勃发展。

万亿租赁市场规模大,后期影响深远。初步估算下,房地产租赁市场规模可达1万亿元;此外还有租赁行业的附加服务如维修、保洁等,按3%~4%的租金计算, 附加价值达300-400亿元。本次《意见》的出台,从供应端、需求端、中介环节各方面提出了政策和措施,将有效解决租赁市场上的大部分问题,促进租赁市场的健康发展。

投资建议:截至2016年6月3日,房地产板块估值水平在24.02倍,全市场在20.19倍。我们认为本次《意见》将对中国租赁(住宅、商业)市场产生深远影响,有利多次房地产市场构建和中长期健康发展。政策直接利好中介机构(如万里股份(600847)、世联行)、商业类(中国国贸、金融街、北辰实业)、工业类(张江高科、市北高新、浦东金桥)和地产基金(嘉宝集团)。

风险提示:房地产行业面临政策调控的风险。

申请时请注明股票名称