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房地产行业:住房租赁市场迎来发展机遇,重点关注金融支持

发布时间:2016-06-06    研究机构:广发证券

核心观点:

住房租赁市场供需两端均有重点支持政策

国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作。需求方面,在公积金、公共服务、权益保障方面支持住房租赁需求释放。供给方面,以地方政府、住房租赁企业、房地产中介机构等三类不同的租赁住房房源供给主体为代表,《意见》通过土地政策、税收优惠、金融支持等,鼓励加大租赁住房供给。

住房租赁群体基数大,全方位鼓励需求释放

外出农民工在务工地购房占比不足1%,选择租房的占37%,需求基数1.7亿人/年;异地就业大学毕业生在毕业后的前3年基本以租房为主,需求基数700万人/年。《意见》重点鼓励和支持住房租赁消费,承租人可提取公积金支付房租、非本地户籍承租人可享受义务教育、医疗等公共服务资源,且出租人不得单方面解除合同、提高租金、克扣押金。

政策大力鼓励扶持,建设多层次租赁住房供应体系

目前住房租赁市场房源供给主体分为三类,第一是地方政府此前建设并管理的公租房;第二是住房租赁企业集中建设并提供的出租住房;第三是个人房源出租,主要由房地产中介机构来撮合承租人和出租人。对地方政府,《意见》除进一步明确推进“公租房货币化”外,对已经建成公租房,引入社会资本提高公租房运营保障能力。对住房租赁企业,在其运营各个环节提供便利和降低成本,包括降低土地/项目获取成本(完善租赁住房供地模式,地价或有优惠;允许改建房屋用于租赁)、降低运营成本(营改增试点前取得不动产,允许选择适用简易计税办法,避免因进项税发票无法获取造成税负上升)、盘活沉淀资金(支持发行债券、不动产证券化产品,稳步推进REITs试点。扩大业务规模,缩短投资回报期,盈利能力提升)。

对中介机构,《意见》鼓励个人出租住房(增值税优惠)+鼓励其委托中介机构,促进中介机构住房租赁经纪代理业务规模发展,且房地产中介机构提供住房租赁经纪代理业务,适用6%的最低档增值税税率。

REITs预期渐进,推荐中国国贸和嘉宝集团

《意见》对住房租赁行业构成实质利好,受益标的主要有万科(长租公寓业务万科驿)、万里股份(600847)(房地产中介机构,被借壳置入搜房的新房互联网广告+二手房挂牌服务)。基于REITs等金融工具加快推出的预期下,推荐中国国贸(存量资源通过REITs实现价值变现)和嘉宝集团(房地产私募股权基金,项目退出以REITs作为渠道更便捷)。

风险提示

政策落实情况低于预期。REITs发展慢于预期。

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