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房地产行业《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》点评:租赁市场翻开新篇章,利好地产去库存!

发布时间:2016-06-06    研究机构:兴业证券

投资要点

事件:6月3日,国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,亮点较多,我们认为主要亮点有:1)鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务,鼓励房地产开发企业出租库存商品住房。2)规范住房租赁中介机构,充分发挥中介机构作用,提供规范的居间服务。3)个人出租住房,增值税由5%减按1.5%征收,所得税减半。4)鼓励地方政府将现有政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理。

点评:

《意见》开启住房租赁市场新阶段,利好行业去库存。《意见》在住房租赁供需两端均提出较多利好措施,准确应对之前租赁市场诸多“痛点”,表明政府将重点发展租赁市场的明确态度,由此开启房地产行业购租并举的新阶段。从需求端看,我国流动人口规模较大,形成庞大租赁住房需求。2015年流动人口规模约2.47亿人,占全国总人口比重近二成,据此估算住房租赁市场年交易额在万亿级。《意见》从租金调整、租房补贴、税收优惠、法规保障等方面对租赁需求端形成利好,有利于释放承租群体庞大租房需求。从供给端看,《意见》鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务,出租存量房源;允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行;同时支持和规范个人出租住房,个人出租住房增值税由5%减至1.5%,所得税减半。上述措施有利于促进租赁市场供需两旺,在实现租赁市场快速发展的同时,有效带动房地产“去库存”,尤其是商业用房库存较多的核心一二线城市。

《意见》利好房地产中介行业发展。《意见》提出要提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平,形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局。对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务,适用6%的增值税税率。专业化的租赁机构将为市场提供更专业化、规模化的租赁服务,有利于产业规模化效应更一步增强。目前国内住房租赁业务基本由二手房中介兼营,未来随着租赁市场发展,租赁佣金规模也将迅速扩大。

《意见》利好物业管理行业的发展。《意见》提出鼓励地方政府采取购买服务或政府和社会资本合作(PPP)模式,将现有政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理。我们认为随着租赁市场业务范围的不断扩大,成熟的开发企业可以利用自身的资金优势、旗下物业公司较高的物业管理水平成为租赁市场服务的提供商,这使开发商能够从单一提供租赁房源向帮助合作方建设租赁住房和管理租赁住房的方向转变。此外,房地产开发商以旗下的物业公司为突破口,以管理的社区住户为入口,进而提供基于社区的增值服务,想象空间巨大。 投资建议:本次关于租赁市场发展《意见》的出将促进市场由购房向购租并举转变,开启住房租赁市场新阶段,利好行业去库存。同时,本次《意见》将利好在房地产中介和物业管理领域抢先布局的企业。主要推荐世联行、万里股份(600847)、三六五网。

风险提示:地产销售复苏不及预期;意见落实进度不及预期。

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